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Können die Kosten von Tapezierarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen notwendig sind, auch dann auf den Mieter per Mieterhöhung umgelegt werden, wenn der Mieter diese Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat?

Hierzu der BGH - Urteil vom 30.04.2011 - Az.: VIII ZR 173/10:
Der Vermieter kann die Kosten für einen Tapezieraufwand nicht nur bei Auftragsvergabe an einen Dritten gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen, sondern auch dann, wenn er die Kosten - wie hier - in der Weise getragen hat, dass er dem Mieter, der sich zur Durchführung der Arbeiten bereit erklärt hat, den hierfür verlangten Betrag gemäß § 554 Abs. 4 BGB zur Verfügung gestellt hat.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
1. § 559 Abs. 1 BGB gestattet dem Vermieter die Umlage der von ihm für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten, um einen Anreiz dafür zu schaffen, dass der Vermieter entsprechende im allgemeinen Interesse liegende bauliche Maßnahmen durchführt. Eine Einschränkung dahin, dass der Vermieter ihm tatsächlich entstandene Kosten nicht umlegen darf, wenn und weil die Arbeiten von dem in Vorlage getretenen Mieter selbst ausgeführt worden sind, ergibt sich weder aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB noch aus seinem Zweck.
2. Sie würde auch dem Interesse beider Mietparteien widersprechen, kleinere Nacharbeiten im Zusammenhang mit einer Modernisierungsmaßnahme kostengünstig durch den Mieter in Eigenleistung ausführen zu lassen. Denn ein Vermieter, der die dem Mieter hierfür erstatteten Kosten nicht umlegen könnte, hätte Anlass, von vornherein einen Handwerker zu beauftragen, weil er diese - regelmäßig höheren - Kosten ohne weiteres auf den Mieter umlegen kann.
3. Der Mieter wird durch die Umlage der ihm erstatteten Modernisierungsaufwendungen auch nicht "bestraft". Denn der Vermieter muss diese Kosten - wie die übrigen Kosten, die ihm für die Modernisierungsmaßnahme entstehen - bevorschussen und kann sie lediglich im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB über einen längeren Zeitraum umlegen.

Kann sich der Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung auch auf ein sog. „Typengutachten“ stützen, welches nicht die konkrete Wohnung des Mieters, sondern nur andere Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters beurteilt?

Hierzu BGH, Urteil vom 05.04.2011 - Az.: VIII ZR 275/10:
Das vorgelegte Typengutachten reicht zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB aus. Diese Wertung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. BGH vom 19.05.2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576). Hiernach sind methodischen Einwände, wonach der Sachverständige nur Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters zugrunde gelegt und zudem nur ein "Typengutachten" - ohne Besichtigung der Wohnung des Mieters - erstellt habe, nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens in Frage zu stellen. Denn auch bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von drei Vergleichswohnungen (§ 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB) ist es dem Vermieter ebenfalls unbenommen, sich auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand zu beziehen. Daher versetzt ein so genanntes Typengutachten den Mieter entsprechend dem Zweck des § 558a BGB gleichfalls in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können, und ist daher zur formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend.

Wie berechnet sich bei einem Mangel der Mieträume der dem Mieter zustehende Minderungsbetrag, wenn Miete und Nebenkosten vereinbart und geschuldet sind?

Hierzu BGH, Urteil vom 13.04.2011 - Az.: VIII ZR 223/10:
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten) und dies gilt unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 225/03).

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Beispiel:
- Miete/Monat: 500,00 €;
- Nebenkostenvorauszahlung/Monat: 200,00 €;
- Berechtigte Mietminderung/Monat: 10 %
- Minderungsbetrag insgesamt /Monat: 70,00 €

Ist ein monatlicher Minderungsbetrag anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen?

Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 13.04.2011 - Az.: VIII ZR 223/10:
Es bedarf einer solchen Aufteilung des Minderungsbetrages nicht, um im Falle vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen etwaige Nachforderungen des Vermieters oder Guthaben des Mieters in der Jahresabrechnung der Betriebskosten - unter Berücksichtigung der Minderung - korrekt berechnen zu können.

Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst auf Grund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gegebenenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Für das rechnerische Gesamtergebnis spielt es keine Rolle, ob der monatliche Minderungsbetrag ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet wird oder ob eine anteilige Anrechnung der Minderung sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfindet.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Denn die unterschiedlichen Anrechnungsweisen führen zum gleichen Ergebnis:

1. Aus dem Gesichtspunkt der Praktikabilität und der Übersichtlichkeit ist zu empfehlen, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbucht. Dies führt insofern zu einer gewissen Vereinfachung, weil dann die Betriebskosten ohne Berücksichtigung der Minderung abgerechnet werden können; in die Abrechnung sind dann die Vorauszahlungen ungekürzt und in voller Höhe einzustellen und vom geschuldeten Betrag abzuziehen.
2. Möglich ist eine derartige Anrechnung des Minderungsbetrages ausschließlich auf die Nettomiete jedoch nur, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht übersteigt. Andernfalls erfasst er zwangsläufig auch die Betriebskostenvorauszahlung.
3. Bei einer anteiligen Anrechnung der monatlichen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete einerseits und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung andererseits sind hingegen in die Betriebskostenabrechnung nicht die reduzierten Vorauszahlungen einzustellen, sondern die Vorauszahlungen in der vertraglich geschuldeten Höhe.
4. Eine etwaige Nachforderung ist somit am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden.