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Wer kann zur Mitgliederversammlung einladen, wenn die Amtszeit des Verwalters - von den Beteiligten unbemerkt - abgelaufen ist?

Hierzu der BGH, Urteil vom 01.04.2011 - Az.: V ZR 96/10:
Verfügt die WEG zum Einladungszeitpunkt nicht (mehr) über einen wirksam bestellten Verwalter, kann die Einladung nach § 24 Abs. 3 WEG vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats ausgesprochen worden, auch wenn der Verwalter weiterhin für die WEG ohne förmliche Bestellung und ohne gültigen Vertrag tätig ist.

Wann müssen im Rahmen einer erneuten Verwalterbestellung vor der Beschlussfassung Alternativangebote von anderen Verwaltern eingeholt werden?

Hierzu der BGH, Urteil vom 01.04.2011 - Az.: V ZR 96/10:
Eine Beschlussfassung über die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters setzte nicht voraus, dass zuvor Alternativangebote anderer Verwalter eingeholt und den Eigentümern vor der Eigentümerversammlung zur Prüfung zur Verfügung gestellt werden. Die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter und deren Übersendung an die WE ist nur bei einer Neubestellung, nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters erforderlich.

Alternativangebote können zwar den WE deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schwächen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage. Dieser Effekt lässt sich aber regelmäßig nur erreichen, wenn nicht der - in dieser Hinsicht befangene - amtierende Verwalter, sondern der Verwaltungsbeirat oder die WE selbst Konkurrenzangebote einholen. Dieser Aufwand ist nur angezeigt, wenn die WE einer Anlage mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit von dessen Honorierung zu überprüfen. Das Entgelt, das dem Verwalter für die einzelnen Leistungen zu zahlen sind, ist nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt, der bei der Entscheidung über die Bestellung des Verwalters zu berücksichtigen ist. Entscheidend ist vielmehr, ob der in Aussicht genommene Verwalter seiner Aufgabe gerecht wird und ob die WE mit ihm auch im Alltag gut zurechtkommen. Denn nur dann ist ein reibungsloses Funktionieren der WEG sichergestellt. Es würde ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die WE an dem amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten, auch wenn er etwas teurer ist als andere Verwalter, die sie noch nicht aus eigenem Erleben kennen.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Etwas anderes gilt danach nur, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat. Eine solche Veränderung läge etwa vor, wenn die Verwaltung ihrer Aufgabe nicht mehr so effizient gerecht wird, wie dies bisher der Fall war, wenn sich das Verhältnis zwischen Verwaltung und WE aus anderen Gründen verschlechtert hat oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten werden.

In welchem Rahmen können die WE den Umlageschlüssel für die Kostenarten „Schornsteinfeger/Emissionsmessung, Reinigung der Tiefgarage und Gehwege, Betriebskosten Tiefgarage, Kabelfernsehen und Verwaltungskosten“ von der Wohnfläche auf Wohneinheiten ändern?

Hierzu der BGH, Urteil vom 01.04.2011 - Az.: V ZR 162/10:
§ 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen im Wege der Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern (BGH, NJW 2010, 2654; BGH, NJW 2010, 3298). Bei der Frage, ob die Neuregelung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass den WE bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG auf Grund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist. Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Die WE dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen WE angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt. Einschränkend gilt nur, dass sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Die beschlossene Änderung ist daher zulässig.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Anders ist die Rechtslage zu beurteilen, wenn ein einzelner WE die Abänderung eines bestehenden Schlüssels fordert und verlangt (dazu BGH, NZM 2010, 205, 208). Hier liegen die Voraussetzungen zur Durchsetzung eines solchen Anspruchs deutlich höher. Denn in solchen Fällen geht es um die Formulierung von Kriterien, unter denen eine Neuregelung von einem WE gegen den Willen der anderen erzwungen werden kann, während es in Konstellationen der vorliegenden Art um die Voraussetzungen geht, unter denen die Wohnungseigentümer auf Grund eines freien Willensentschlusses von ihrem Selbstorganisationsrecht Gebrauch machen können, dies aber nicht müssen.

In welchem Rahmen können die WE den Umlageschlüssel für einzelne Kostenarten rückwirkend ändern, wenn für den betreffenden Zeitraum bislang nur ein Wirtschaftsplan, aber noch keine Jahresabrechnung beschlossen wurde?

Hierzu der BGH, Urteil vom 01.04.2011 - Az.: V ZR 162/10:
Rückwirkende Änderungen des Umlageschlüssels per Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG entsprechen nicht ohne Weiteres den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Rückwirkungen, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führen, sind grundsätzlich unzulässig. Sie können nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände hingenommen werden, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (BGH, NJW 2010, 2654 f.).

Geht es dagegen um einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang, ist eine Rückwirkung hinzunehmen, wenn sich noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat. Allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des bislang geltenden Verteilungsschlüssels erhoben wurden, kann kein schutzwürdiges Vertrauen begründen. In einer solchen Konstellation müssen die WE jedenfalls seit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 3 WEG in Rechnung stellen, dass der Umlageschlüssel vor oder anlässlich der Entscheidung über die Jahresabrechnung durch eigenständigen Beschluss geändert wird.