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Ist der Vermieter anlässlich einer Mieterhöhung verpflichtet, den aktuellen Mietspiegel seinem Mieterhöhungsverlangen mit beizulegen?

Hierzu der BGH - Urteil vom 31.08.2010 - Az.: VIII ZR 231/09:
Ein Mieterhöhungsverlangen genügt regelmäßig auch dann den gesetzlichen Anforderungen (§ 558a BGB), wenn der Mietspiegel, auf den in dem Erhöhungsverlangen Bezug genommen wird, nicht beigefügt ist, sofern der Mietspiegel allgemein zugänglich ist (BGH NJW 2008, 573). Allgemein zugänglich ist der Mietspiegel auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen (Mieterschutzverein; Haus und Grund) an jedermann abgegeben wird (BGH NJW-RR 2009, 1021; BGH, NZM 2010, 40). Es bedarf auch grundsätzlich keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist. Denn die Existenz von Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbänden ist allgemein bekannt. Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen der genannten Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Ergibt sich die für die zu beurteilende Wohnung in Anspruch genommene Mietpreisspanne erst durch Heranziehung bestimmter, im Mietenspiegel aufgeführter Qualitätsmerkmale, beispielsweise, weil die Mieten für Wohnungen einer bestimmten Baualtersklasse im Qualitätsstufen unterteilt sind (einfach, normal, gut) und jeder Qualitätsstufe eine eigene Mietpreisspanne zugeordnet ist - (so z. B. im Mietenspiegel für Nürnberg), muss der Vermieter bereits im Mieterhöhungsverlangen mitteilen, auf Grund welcher Qualitätsmerkmale er eine bestimmte Qualitätsstufe als gegeben ansieht, da das Erhöhungsverlangen nur so für den Mieter nachvollziehbar und überprüfbar ist (AG Nürnberg, Urteil v. 18.12.2009 - 39 C 7225/09).

Zu den Anforderungen an eine rechtswirksame Betriebskostenabrechnung zählt insbesondere auch deren Nachvollziehbarkeit. Müssen notwendige Erläuterungen hierzu zwingend in die Abrechnung selbst mit aufgenommen werden?

Hierzu der BGH - Urteil vom 11.08.2010 - Az.: VIII ZR 45/10:
Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - jedoch vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.

Bei gemischt genutzten Mietobjekten (Gewerbe und Wohnraum) ist anlässlich der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen für die Wohnungen regelmäßig geboten, dass der Vermieter vorab den Anteil des gewerblichen Mehrverbrauchs - soweit ein solcher gegeben ist - gesondert erfasst und ihn in der Abrechnung als Vorwegabzug bei den einzelnen Positionen explizit ausweist. Führt eine Nichtbeachtung dieses Grundsatzes bereits zur formellen, damit zur grundsätzlichen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung und wer trägt die Beweislast für das (Nicht-)Vorhandensein eines gewerblichen Mehrverbrauchs?

Hierzu der BGH - Urteil vom 11.08.2010 - Az.: VIII ZR 45/10:
Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude nach dem Flächenmaßstab gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. Die Abrechnung bleibt daher formell wirksam und ist nur inhaltlich zu korrigieren. In diesem Fall obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht.