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Ist die nachfolgende Klausel: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert“ gültig bzw. kann der Mieter im Vertrag zur grundsätzlichen Beauftragung einer Fachfirma für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden?

Hierzu das OLG Düsseldorf - Urteil vom 09.12.2010 - Az.: I-10 U 66/10:
Zum Wohnraummietrecht hatte der BGH erst kürzlich entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter auferlegt, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung „ausführen zu lassen“, dahingehend zu verstehen ist, dass Eigenleistungen des Mieters einschließlich der Hinzuziehung von Freunden und Bekannten ausgeschlossen werden und die Durchführung der Renovierungsmaßnahmen nur durch eine Fachfirma erfolgen darf. Weil aber der Mieter allenfalls eine fachgerechte Ausführung der Malerarbeiten in mittlerer Art und Güte schuldet, erweist sich eine solche Klausel wegen unangemessener Benachteiligung als unwirksam (BGH WuM 2010, 476). Auch wenn bislang solche „Fachhandwerkerklauseln“ in Mietverträgen über Gewerberaum als zulässig und wirksam bewertet wurden, so belastet eine solche „Ausführungsklausel“ auch den Mieter von Gewerbeflächen mit Renovierungsverpflichtungen, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus gehen und die vom Vermieter - wäre er zur Vornahme verpflichtet - nicht verlangt werden könnten. Denn der gewerbliche Mieter schuldet gleichfalls nur eine fachgerechte Ausführung der Dekoration in mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1 BGB), die er ohne weiteres in Eigenleistung erbringen könne. Zu einer entsprechenden Selbstvornahme sind viele Mieter selbst oder mit Hilfe ihrer Mitarbeiter in der Lage. Diese Möglichkeit darf ihm durch vertragliche Regelungen nicht genommen werden.

In welchem Umfang kann ein Mieter die Miete kürzen/mindern, wenn sich ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt?

Hierzu der BGH - Urteil vom 15.12.2010 - Az.: XII ZR 132/09:
Nach § 536 BGB ist der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Dabei ist ein Mangel der Mietsache jede nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands von dem vertraglich vereinbarten Zustand, der ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt. Von einer erheblichen Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist auch dann auszugehen, wenn der Mangel sich auf die Gebrauchstauglichkeit noch nicht unmittelbar auswirkt, aber die konkrete Gefahr besteht, dass er sie jederzeit erheblich beeinträchtigt (z. B. öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen). Wirkt sich demgegenüber ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus (z. B. Heizungsausfall im Winter, Überhitzung der Mieträume im Sommer), ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt. Während der Zeit, in der die Mietsache trotz Vorliegens eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist, scheidet eine Herabsetzung der Miete aus.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Regelmäßig lässt sich in Fällen der vorliegenden Art eine Minderung für eine erst im laufenden Monat eintretende Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit auch erst im Nachhinein - also nach Ablauf des Mietmonats und damit nach Leistung des vorauszuzahlenden (§ 556 b Abs. 1 BGB) Mietzinses - dem Grunde und der Höhe nach feststellen. Behält der Mieter in derartigen Fällen den Mietzins von vornherein in einem Umfang ein, der - insbesondere nach den Erfahrungen aus vorangegangenen Mietzeiträumen - der vorhersehbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit entspricht, schließt ein solcher vorläufiger Einbehalt ein verzugsbegründendes Verschulden des Mieters aus. Er hindert aber den Vermieter nicht daran, den vorläufig einbehaltenen Teil des Mietzinses nachzufordern, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht eintritt und sich eine Minderung deshalb als unbegründet erweist.

Kann im Formular-Mietvertrag zu Lasten des Mieters bei Auftreten erheblicher Mängel das Recht auf Zurückbehalt der Miete rechtswirksam eingeschränkt werden?

Hierzu der BGH - Urteil vom 15.12.2010 - Az.: XII ZR 132/09:
Dem Mieter steht die Einrede des nicht erfüllten Vertrages aus § 320 BGB zu, wenn der Vermieter einen Mangel der Mietsache nicht beseitigt. Die Geltendmachung der Einrede gibt dem Mieter die Möglichkeit, durch Zurückbehaltung der fälligen Miete Druck auf den Vermieter auszuüben, um ihn zur Beseitigung des Mangels zu veranlassen. Dieses Zurückbehaltungsrecht des Mieters kann auch im Formularvertrag wirksam beschränkt werden, und zwar dahin, dass es nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Forderungen geltend gemacht werden darf. Eine solche Regelung verstößt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Unternehmer (= Gewerberaummieter) verwendet werden, nicht gegen § 307 BGB.