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Unter welchen Voraussetzungen kann der Verwalter von der WEG Ersatz der ihm bei der Geschäftsführung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstandenen Aufwendungen im Zusammenhang mit Kreditverbindlichkeiten geltend machen?

Hierzu der BGH, Urteil vom 18.02.2011, Az. V ZR 197/10:
Dem Verwalter steht grundsätzlich ein Anspruch auf Ersatz der ihm bei der Geschäftsführung für die WEG entstandenen Aufwendungen nach § 670 BGB zu. Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (BGH, NJW-RR 1993, 1227). Es gehört zum gesetzlichen Leitbild dieses Vertrags, dass die Kosten aus der Ausführung solcher Verträge nicht von dem Beauftragten, sondern von dem Auftraggeber zu tragen sind, in dessen Interesse die Geschäftsbesorgung erfolgt. Zu den zu ersetzenden Aufwendungen gehören auch die in Erfüllung des Auftrags von dem Beauftragten eingegangenen Darlehensverbindlichkeiten (Aufwendungskredite). Insoweit kann er von seinem Auftraggeber nach § 257 Satz 1 BGB Befreiung verlangen (vgl. BGH, NJW-RR 2010, 333, 334).

Allerdings kann der Verwalter von Wohnungseigentum - abweichend von den allgemeinen Grundsätzen der Geschäftsbesorgung - grundsätzlich nicht Aufwendungsersatz für Kreditverbindlichkeiten verlangen, auch wenn er die Darlehen zur Finanzierung erforderlicher Instandhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum aufgenommen hat (OLG Celle, NZM 2006, 633, 634). Eine Befugnis zur Kreditaufnahme bei der Besorgung seiner Geschäfte steht dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG nicht zu; hierfür bedarf es vielmehr eines ermächtigenden oder genehmigenden Beschlusses der Wohnungseigentümer (vgl. BGH, NJW-RR 1993, 1227, 1228).

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Anders zu beurteilen ist die Rechtslage, wenn der Verwalter die Aufwendungen zur Bezahlung von bereits beschlossenen Instandhaltungsmaßnahmen (auch) durch einen Kontokorrentkredit finanziert hat. Denn der Verwalter ist gehalten, einen Beschluss der WE zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG unverzüglich durchzuführen, weil er sich andernfalls schadensersatzpflichtig machen kann (BayObLG NZM 2002, 705). Die Befugnis des Verwalters, die Durchführung des Beschlusses zu verweigern, wenn ihm die WEG die nötigen Mittel im Wege eines Vorschusses nach § 669 BGB - üblicherweise aus der Instandsetzungsrücklage oder aus einer zu beschließenden Sonderumlage - nicht bereitstellt (vgl. BGH Z 94, 330, 334), hilft in den Fällen nicht, in denen sich erst bei Auftragsausführung herausstellt, dass die für die Durchführung der beschlossenen Maßnahme vorhandenen Mittel unzureichend sind.

Unter welchen Voraussetzungen ist der Verwalter berechtigt, im Verlauf einer von den WE beschlossenen Instandhaltungsmaßnahme - zur Erreichung des Sanierungszieles - weitere Arbeiten in Auftrag zu geben und diese zu bezahlen?

Hierzu der BGH, Urteil vom 18.02.2011 - Az. V ZR 197/10:
Der Verwalter muss - wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschäftsbesorger - die Beschlüsse der WE gemäß dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der WE durchführen. Der Verwalter ist deshalb befugt, zur Erreichung des Sanierungsziels Aufträge in unbegrenzter Höhe zu vergeben, wenn in einem Beschluss der WE zur Durchführung einer Instandsetzung weder der Umfang der auszuführenden Maßnahmen bestimmt noch eine Kostenobergrenze für die zu vergebenden Aufträge genannt worden ist.

Maßgebend für die Durchführung eines Beschlusses durch den Verwalter ist der Wille der WE, wie er sich für ihn aus den zur Vorbereitung der Beschlussfassung vorgelegten Unterlagen, dem Beschlussprotokoll und dem Inhalt des Beschlusses ergibt. Gemessen daran muss der Verwalter bei der Vergabe von Aufträgen für Sanierungsmaßnahmen berücksichtigen, inwieweit die WE nach evtl. vorliegenden gutachterlichen Stellungnahmen bzw. von bereits eingeholten Kostenschätzungen bei der Beschlussfassung von einem bestimmten Instandsetzungsaufwand ausgehen. Die Vergabe weit darüber hinausgehender Aufträge für die Sanierung wäre somit nicht von dem Beschluss gedeckt und daher auftragswidrig.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
An diesem Ergebnis ändert auch der Umstand nichts, dass der Verwalter, nachdem er die weiteren Arbeiten bereits in Auftrag gegeben hat, die WE unverzüglich darüber unterrichtet, dass der Instandsetzungsaufwand höher liegt als bei der Beschlussfassung angenommen und auf sie deshalb deutlich höhere Kosten statt der veranschlagten zukommen.

Der Inhalt des sich aus dem Beschluss der WE ergebenden Auftrags an den Verwalter ändert sich nicht schon dann, wenn der Verwalter anzeigt, dass er die Grenzen des Auftrags überschritten hat, und die WE sich dazu nicht erklären. Zu einer solchen eigenmächtigen Vergabe von Arbeiten für Rechnung der Wohnungseigentümer ist der Verwalter nicht befugt (vgl. BayObLG NZM 2002, 706; BayObLG NZM 2004, 390).

Unter welchen Voraussetzungen ist der Verwalter berechtigt, Reparaturaufträge für die WEG unter dem Gesichtspunkt der Notgeschäftsführung ohne vorherigen Beschluss der WE zu vergeben, wenn allein das Sondereigentum eines WE - hier: durch Wassereintritt - gefährdet ist?

Hierzu der BGH, Urteil vom 18.02.2011 - Az. V ZR 197/10:
Ein Notgeschäftsführungsrecht des Verwalters ist nicht schon deswegen zu verneinen, weil der drohende Schaden allein das Sondereigentum eines WE dergestalt betrifft, dass bei einem Zuwarten bis zu einer - vom Verwalter einzuholenden - Entscheidung der WE über die Vergabe von Aufträgen bei stärkerem Regen „nur“ eine Wohnung unter Wasser stehen würde.

So ist zwar richtig, dass sich ein solches Notgeschäftsführungsrecht nicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ergibt. Das dort begründete Recht knüpft daran an, dass das Gemeinschaftseigentum gefährdet ist, wenn nicht umgehend gehandelt wird (BayObLG, NZM 2004, 390), woran es fehlt, wenn die - ein sofortiges Einschreiten erfordernde - Gefahrenlage „nur“ ein Sondereigentum betrifft. Dennoch bleibt zu berücksichtigen, dass eine Maßnahme zur Instandsetzung des GE nur dann ordnungsgemäß ist, wenn sie so durchgeführt wird, dass - soweit möglich - Schäden am Sondereigentum vermieden werden (vgl. BGH Z 141, 224, 229). Der Verwalter ist daher - über die in § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG bestimmte Befugnis hinausgehend - nach §§ 683 Satz 1, 680 BGB zum Schutz des von ihm verwalteten Vermögens und in Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer berechtigt, all die Maßnahmen zu ergreifen, die zur Abwehr eines durch Arbeiten am GE unmittelbar drohenden Schadens am SE notwendig sind.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Das Notgeschäftsführungsrecht berechtigt den Verwalter nur zu den Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen, jedoch nicht zur Beauftragung solcher Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen (OLG Celle, NJW-RR 2002, 303; BayObLG ZWE 2001, 418, 419).

Die Gefahr des Eindringens von Wasser in das Gebäude kann im Wege der Notgeschäftsführung üblicherweise durch eine Notabdeckung abgewendet werden.

Kann der Verwalter im vorformulierten Verwaltervertrag (AGB) den Anfall einer Sondervergütung für Bauleitung und Bauüberwachung rechtswirksam vereinbaren?

Hierzu der BGH, Urteil vom 18.02.2011 - Az. V ZR 197/10:
Soweit der Verwalter eine Sondervergütung geltend macht, die nach den Bestimmungen des Verwaltervertrags bei Anfall einer eventuellen Bauleitung und Bauüberwachung fällig wird, ist diese Vertragsklausel nach AGB-rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen. Solche vorformulierten Vertragsklauseln sind so auszulegen sind, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Hiernach ist die Klausel nicht zu beanstanden. Nach der Formularabrede sollen bestimmte, über die normale Verwaltertätigkeit hinausgehende Leistungen honoriert werden.

Anmerkung Fries Immobilienteam:
Die Voraussetzungen für ein Sonderhonorar bei Anfall eventueller Bauleitung und Bauüberwachung sind nicht gegeben, wenn Leistungen des Verwalters in Erfüllung der ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG obliegenden Pflicht, die Instandsetzungsarbeiten wie ein Bauherr zu überwachen, vorliegen. Hier wäre eine normale Verwaltertätigkeit gegeben, die nicht besonders zu honorieren ist.

Darüber hinausgehende Leistungen des Verwalters bei der Bauüberwachung und -leitung, die üblicherweise von einem Architekten erbracht werden, unterfallen demgegenüber der Sondervergütungspflicht.

Kann die Wiedereröffnung ursprünglich stillgelegter Schornsteine zum Zwecke des Neuanschlusses von Kaminöfen mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden?

Hierzu der BGH, Urteil vom 18.02.2011 - Az. V ZR 82/10:
Bei der Wiederherstellung von stillgelegten Schornsteinen handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die von den WE als Modernisierungsmaßnahme entsprechend § 559 Abs. 1 BGB mit qualifizierter Mehrheit nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossen werden kann. Nach § 559 Abs. 1 BGB fallen unter den Begriff der Modernisierung solche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Sache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Vorliegend ist von einer nachhaltigen Gebrauchswerterhöhung auszugehen. Hierbei ist zu bedenken, dass die im Gesetz angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des § 559 Abs. 1 BGB zu einer großzügigeren Handhabung des Modernisierungsbegriffes Anlass gibt. Denn zum einen kommen den WE auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der Vermieter, nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass das mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen darin besteht, den WE - unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs - die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die „Erfordernisse der Zeit“ entgegenzuwirken. Deshalb genügt es, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen WE eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Nicht zulässig wäre es, wenn die WE eine Kaminbefeuerung anstelle der vorhandenen funktionstüchtigen Heizungsanlage beschlossen hätten.

Die Schaffung der Möglichkeit, einen Kamin oder Kaminofen zu befeuern, bildet in jedem Fall eine Maßnahme, die typischerweise zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts des Wohnungseigentums führt, wenn sie neben der bereits vorhandenen Heizungsanlage eine weitere Heizmöglichkeit einrichtet und diese je nach Bedarf oder Neigung zur Steigerung des Wohnkomforts oder zur Nutzung des jeweils günstigeren Brennstoffs in Betrieb genommen werden kann.

Gerade in Zeiten, die durch eine zunehmende Verknappung fossiler Brennstoffe und auch im Übrigen durch eine tendenzielle Verteuerung der Energiekosten geprägt sind, stellt es einen nicht zu unterschätzenden Vorteil dar, wenn die Voraussetzungen für eine zusätzliche Heizquelle geschaffen werden. Dies macht die WE unabhängiger, ermöglicht je nach der Kostenentwicklung auf dem Energiemarkt zumindest ein teilweises Ausweichen auf den jeweils kostengünstigeren Energieträger und macht die Eigentumswohnungen dadurch - auch auf dem Immobilienmarkt - attraktiver.

Kann der WE per Mehrheitsbeschluss zum Rückbau einer ungenehmigten baulichen Veränderung auf eigene Kosten verpflichtet werden?

Hierzu der BGH, Urteil vom 18.02.2011 - Az. V ZR 82/10:
Ein solcher Beschluss ist nichtig. Der BGH hat bereits entschieden, dass den WE die Kompetenz fehlt, Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss zu begründen, und dass dies auch dann gilt, wenn es - wie hier - um die Rückgängigmachung einer baulichen Veränderung geht (BGH NZM 2010, 285). Insoweit können die WE lediglich darüber befinden, ob ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch - hier aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB - auf die WEG zur Ausübung übertragen werden soll (sog. Ansichziehen) und in welchem Umfang er gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll (BGH NJW 2010, 2801).

Unzulässig ist daher auch die (Annex-)Regelung, wonach die Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vom Kläger zu tragen sind. Davon abgesehen lässt § 16 Abs. 4 WEG nur eine am Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs orientierte Kostenverteilung zu. Vorliegend geht es jedoch um den für die Beseitigung der geltend gemachten Eigentumsstörung erforderlichen Kostenaufwand, der nach dem Verursacherprinzip von dem Störer zu tragen ist (§ 1004 BGB).

Anmerkung Fries Immobilienteam:
Sobald die WEG eventuelle Rückbauansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB zur Ausübung an sich gezogen hat, ist es rechtlich unbedenklich, wenn sie dem Störer im Beschlussweg eine Frist für die Wiederherstellung setzt und den Verwalter nach Ablauf dieser Frist zur Einschaltung eines Rechtsanwalts ermächtigt (vgl. BGH NJW 2010, 933, 934).

Kann der WE vom Verwalter die Übersendung von Ablichtungen näher bezeichneter Verwaltungsunterlagen, hilfsweise gegen Kostenerstattung, verlangen?

Hierzu der BGH, Urteil vom 11.02.2011 - Az. V ZR 66/10:
Dem WE steht gegenüber dem Verwalter im Regelfall nur ein Recht auf Einsichtnahme zu. An welchem Ort die Einsichtnahme zu gewähren ist, richtet sich nach den Regelungen in § 269 Abs. 1 und 2 BGB. Nach dieser Vorschrift hat eine Leistung dann, wenn der Leistungsort weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist, am Wohnsitz des Schuldners bzw. am Ort seiner Niederlassung zu erfolgen. Fehlt es - wie hier - an einer Vereinbarung über den Leistungsort, kann dieser somit nur dann der Ort der WEG-Anlage sein, wenn sich dies aus den Umständen, insbesondere aus der Natur der rechtlichen Beziehungen zwischen dem Verwalter und den WE ergibt. Der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit liegt jedoch nicht am Ort der WEG-Anlage. Dort sind lediglich die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, ausgeführte Arbeiten zu prüfen und abzunehmen, Verhandlungen mit örtlichen Handwerkern und Behörden zu führen sowie die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen; die übrigen darüber hinausgehenden Aufgaben des Verwalters, die in §§ 21 Abs. 5, 27 Abs. 1 bis 3 WEG aufgeführt sind, werden üblicherweise in seinen Geschäftsräumen erledigt. Sie bilden den Schwerpunkt der Verwaltung. Grundsätzlich ist das Einsichtsrecht deshalb in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren. Fehlt es somit an einer Verpflichtung des Verwalters, dem WE außerhalb seiner Geschäftsräume die Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen zu gewähren, ist er auch nicht verpflichtet, ihm Ablichtungen dieser Unterlagen zu übersenden, auch nicht auf seine Kosten.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Da die Einsichtnahme auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht auch zeitlich nach der bestandskräftigen Genehmigung der Abrechnung und nach der Entlastung des Verwalters fort (BayObLG, NZM 2000, 873, 874).

Das Einsichtsrecht unterliegt keinen besonderen Voraussetzungen (OLG Köln, NZM 2006, 702) wie z. B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers (BayObLG, NZM 2003, 905) oder einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer.

Nur das Verbot des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB) begrenzen das Einsichtsrecht.

Anlässlich der Einsichtnahme darf sich der WE vor Ort auf seine Kosten die gewünschten Ablichtungen anfertigen bzw. anfertigen lassen (OLG München, NZM 2007, 691).

Der Verwalter muss jedoch die Unterlagen vor oder bei einer Eigentümerversammlung am Versammlungsort zur Einsichtnahme bereithalten (OLG Köln, NZM 2007, 366).

Bei großer Entfernung zwischen dem Sitz des Verwalters und der WEG-Anlage können Zumutbarkeitsgesichtspunkte auf Seiten des WE es erfordern, ihm die Einsichtnahme an dem Ort der Anlage zu gewähren (OLG Köln, NZM 2002, 221). Hier ist dem WE jedoch zuzumuten, z. B. die von der Wohnungseigentumsanlage ca. 20 km entfernten Geschäftsräume des Verwalters zum Zweck der Einsichtnahme aufzusuchen.

Der Umstand, dass sich die Wahrnehmung des Einsichtsrechts durch alle Mitglieder einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise über Monate hinweg erstreckt, kann eine Versendungspflicht des Verwalters begründen, wenn anderenfalls der einzelne WE die ihm zustehenden Informationen nicht rechtzeitig (z. B. vor einer Eigentümerversammlung) erlangen kann.

Kann der WE vom Verwalter jederzeit Auskunft zu Jahresabrechnungen /Wirtschaftsplänen verlangen?

Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 11.02.2011 - Az. V ZR 66/10:
Anders als bei dem Einsichtsrecht handelt es sich beim Auskunftsanspruch in erster Linie nicht um einen individuellen Anspruch des einzelnen WE, sondern um einen allen WE als unteilbare Leistung zustehenden Anspruch. Daher kann der einzelne WE die Auskunft grundsätzlich nur in der Wohnungseigentümerversammlung verlangen. Erst wenn die WE dort von ihrem Auskunftsrecht keinen Gebrauch machen, steht der Auskunftsanspruch jedem einzelnen WE zu. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen WE dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen. In diesem Fall ist eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung oder eine Ermächtigung zum Auskunftsverlangen durch die WEG nicht notwendig.

Nach diesen Grundsätzen scheidet ein Auskunftsanspruch aus, da sich das Verlangen des WE nicht auf ein allein ihm zustehendes Recht bezieht. Gleichfalls hat der WE nicht in einer Eigentümerversammlung die begehrte Auskunft verlangt und die übrigen WE haben dieses Verlangen auch nicht ihrerseits an den Verwalter herangetragen.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Das Ersuchen des WE um Auskunft außerhalb der Eigentümerversammlung muss der Verwalter künftig nur dann beachten, wenn ein allein dem WE zustehendes Recht tangiert ist.

Andernfalls kann der Verwalter den WE auf die Eigentümerversammlung verweisen.