Hausverwaltung & Abrechnungsservice Jörg Wedde - Ihr professioneller Partner aus Sankt Augustin

Berechtigt ein Verstoß des Mieters gegen die im Mietvertrag geregelte Verpflichtung, vor einer Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einzuholen, zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses?

Hierzu der BGH - Urteil vom 02.02.2011 - Az. VIII ZR 74/10:
Ist der Mieter zur Untervermietung berechtigt, jedoch nur gegen vorherige (schriftliche) Zustimmung des Vermieters, darf diese Zustimmung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters versagt werden. Ist ein derart wichtiger Grund nicht ersichtlich, hätte der Vermieter bei pflichtgemäßer Anfrage des Mieters die erbetene Erlaubnis zur Untervermietung erteilen müssen.

Im Grundsatz gilt zwar, dass ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, damit seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob in einem derartigen Fall der Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt, ist dann anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen. Die Einholung der Genehmigung hat den Zweck, dem Vermieter Gelegenheit zu geben, seine Einwände gegen die Untervermietung - hier gegen die Person des neuen Untermieters - geltend zu machen, bevor dem Untermieter die Räume überlassen werden. Der Vermieter soll Gelegenheit erhalten, etwaige Bedenken gegen die Person des neuen Untermieters vorzubringen.

Wenn es solche Bedenken indes nicht gibt, ist der Vermieter zur alsbaldigen Zustimmung zur Untervermietung verpflichtet. In diesem Fall trifft ihn ein eigener Vertragsverstoß, wenn er seinerseits das Mietverhältnis wegen der nicht eingeholten Zustimmung kündigt.