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Verwaltervollmacht
Kann der WEG-Verwalter die Hausgeld-Zahlungsansprüche der WEG auch im eigenen Namen, also in „gewillkürter Prozessstandschaft“, bei Gericht geltend machen?
Hierzu der BGH, Urteil vom 28.01.2011 - Az. V ZR 145/10:
Infolge der nunmehr bestehenden Rechts- und Parteifähigkeit der WEG ist diese nunmehr selbst in der Lage, Ansprüche durchzusetzen, so dass das Bedürfnis für ein Tätigwerden des Verwalters im eigenen Namen entfallen ist. Allerdings trifft es zu, dass der Verwalter (nach wie vor) gehalten ist, für eine effektive Anspruchsdurchsetzung Sorge zu tragen. Nur gilt es zu bedenken, dass die rechts- und parteifähige WEG durch ihre Organe handelt und sich vor diesem Hintergrund die Pflichtenstellung des Verwalters verschoben hat.
Danach ist der Verwalter nicht (mehr) gehalten, eine effektive Anspruchsdurchsetzung durch ein Handeln im eigenen Namen sicherzustellen. Vielmehr ist er als Organ der durch ihn repräsentierten Gemeinschaft nunmehr verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass der Verband seine Rechte selbst durchsetzt; von ihm ist nur noch ein Handeln für den Verband gefordert.
Auch folgt aus den Regelungen in § 27 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Nr. 3 WEG nichts anderes. Dass der Verwalter dem Verband gegenüber berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG), lässt keinen Schluss darauf zu, dass er dies auch im eigenen Namen soll tun können. Vielmehr ist die Vorschrift im Lichte der nunmehr gegebenen Rechts- und Parteifähigkeit der WEG dahin auszulegen, dass der Verwalter zur Durchsetzung der Beschlüsse als deren Organ tätig werden darf und muss. Auch die Vorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG bringt - ebenso wie die Ansprüche der Gemeinschaft betreffende Regelung des § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG - lediglich zum Ausdruck, dass der Verwalter nicht kraft Gesetzes Ansprüche gerichtlich geltend machen kann, sondern es grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer ist, darüber zu befinden, ob ein Prozess geführt werden soll oder nicht.
Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Ein eigenes schutzwürdiges Interesse des Verwalters an der Durchsetzung von Rechten des Verbandes wird etwa dann gegeben sein, wenn sich der Verwalter der WEG gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat und ihn die Gemeinschaft vor diesem Hintergrund zur Schadensminimierung ermächtigt, auf eigene Kosten einen (zweifelhaften) Anspruch der Gemeinschaft gegen Dritte durchzusetzen.