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Können für die Abrechnung der Heizkosten mehrere, nebeneinander liegende Mietshäuser des Vermieters zusammengefasst werden, wenn die Versorgung dieser Anwesen mit Wärme über eine gemeinsame Heizungsanlage erfolgt und deshalb eine nach Gebäuden getrennte Abrechnung der Heizkosten nicht möglich ist?

Hierzu der BGH - Urteil vom 14.07.2010 - Az.: VIII ZR 290/09:
Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (so bereits BGH NJW 2005, 3135).

Hat der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum die Möglichkeit, anlässlich einer Mieterhöhung einen Zuschlag deshalb zu verlangen, weil er wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel selbst zur Ausführung der Dekorationsarbeiten verpflichtet bleibt?

Hierzu der BGH - Urteil vom 13.07.2010 - Az.: VIII ZR 281/09:
Grundsätzlich ist der Vermieter von öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (so bereits BGH NJW 2010, 1590). Eine solche Mieterhöhung verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Im Streitfall kann die Frage offen bleiben, ob die Wirksamkeit einer Erhöhung der Kostenmiete davon abhängt, dass dem Mieter vom Vermieter vorab angeboten worden ist, die unwirksame Schönheitsreparaturklausel durch eine neue, den rechtlichen Anforderungen standhaltende Vereinbarung zu ersetzen. Denn der Mieter hat im Prozess nicht rechtzeitig vorgetragen, dass es der Vermieter versäumt habe, ihm ein solches Angebot zu unterbreiten.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Der Vermieter von preisfreiem Wohnraum hat demgegenüber keine Möglichkeit, bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur Mieterhöhung zu verlangen (BGH WuM 2009, 940).

Scheidet ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nach § 546a Abs. 1 BGB mangels Vorenthaltung der Mietsache aus, wenn der Vermieter die Rücknahme der Mietsache deshalb ablehnt, weil er den Mieter zuvor noch zur Ausführung von Renovierungsarbeiten in den Mieträumen für verpflichtet hält?

Hierzu der BGH - Urteil vom 13.07.2010 - Az.: VIII ZR 326/09:
Der Begriff der Vorenthaltung besagt nicht nur, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt, sondern auch, dass das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH WuM 2005, 771; BGH WuM 2006, 102). In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann. Dementsprechend ist eine Vorenthaltung der Mietsache zu verneinen, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen, oder nur deshalb noch den Besitz an dem ansonsten bereits geräumten Mietobjekt behält, um auf Wunsch des Vermieters Mängelbeseitigungsarbeiten durchzuführen. In diesen Fällen besteht kein Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Miete/Nutzungsentschädigung bei Durchführung noch geschuldeter Schönheitsreparaturen oder Schadensbeseitigungsmaßnahmen im Anschluss an die Rückgabe der Mietsache.

Welche Voraussetzungen müssen für die Geltendmachung eines konkret berechneten Mietausfallschadens wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache gegeben sein?

Hierzu der BGH - Urteil vom 13.07.2010 - Az.: VIII ZR 326/09:
Für die Darlegung eines durch die verspätete Rückgabe der Mietsache entstandenen konkreten Mietausfallschadens ist zumindest erforderlich, dass vom Vermieter dargetan wird, wann, an wen und zu welchem Mietzins die Mietsache hätte neu vermietet werden können (BGH NJW-RR 2000, 382). Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass sich eine feste Regel nicht aufstellen lässt, sondern vieles von den Umständen des jeweiligen Falles abhängt und deshalb die Beurteilung einer hinreichenden Schadenswahrscheinlichkeit Aufgabe des Tatrichters ist.

Mit welchen Folgen muss der Vermieter rechnen, wenn er nach außerordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters in dessen Abwesenheit eigenmächtig die Wohnung öffnen, einen Schlossaustausch vornehmen und die Wohnung räumen lässt?

Hierzu der BGH - Urteil vom 14.07.2010 - Az.: VIII ZR 45/09:
Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet (vgl. auch BGH WuM 2003, 708). Er hat sich auf Grund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind.