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Kann sich der Vermieter auf einen Schriftformverstoß berufen und ein langjährig abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig kündigen, wenn der befristet abgeschlossene Mietvertrag in der Vergangenheit durch schlüssiges Handeln dadurch abgeändert wurde, dass der Vermieter über Jahre hinweg eine in den mietvertraglichen Regelungen nicht genannte Nebenkostenart in die Betriebskostenabrechnung aufnimmt und die Abrechnung vom Mieter beanstandungslos ausgeglichen wurde?

Hierzu das LG Münster, Urteil vom 29.06.2010 - Az.: 25 O 173/09:
Solange die zusätzlich abgerechneten Nebenkostenpositionen - wie im Streitfall - nur rund 2 % der Jahresbruttomiete umfassen, kann eine entsprechende Vertragsänderung von ihrer wirtschaftlichen Bedeutung wie auch nach dem vernünftigen Willen der Parteien keine maßgebliche Rolle spielen. Sie unterfällt daher - weil unwesentlich - nicht dem gesetzlichen Schriftformerfordernis des § 550 BGB, denn geringfügige Erhöhungen der Nebenkosten werden von dieser Gesetzesvorschrift nicht erfasst. Eine wesentliche, das Formgebot auslösende Vertragsabweichung kann im Bezug auf die Miethöhe erst bei einer Veränderung von im Minimum 10 % - 20 % angenommen werden.

Anmerkung 1 der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Mietverträge mit einer Laufzeit von länger als 1 Jahr bedürfen der Schriftform (= 2 Unterschriften auf 1 Urkunde), da sie andernfalls als unbefristet gelten und somit jederzeit von beiden Vertragspartnern mit gesetzlicher Frist gekündigt werden können (§ 550 BGB). Dieser Grundsatz gilt auch für spätere Nachträge; daher unterliegen Abänderungen langfristig abgeschlossener Mietverträge gleichfalls dem Schriftformerfordernis, es sei denn, dass es sich nur um unwesentliche Änderungen handelt (BGH NZM 2008, 84). Die Behandlung von späteren Abreden zur Miethöhe ist dabei höchst streitig. So wird die Ansicht vertreten, dass bereits jedwede Erhöhung bzw. Reduzierung der bisherigen Miete als wesentlich einzustufen und infolgedessen formbedürftig ist. Hiervon abweichende Entscheidungen jüngeren Datums lassen dagegen eine Ausnahme vom Formzwang bei nur unerheblichen, nicht ins Gewicht fallenden Änderungen der Miete zu, wobei die Wesentlichkeitsgrenze bei ca. 10 % der Jahresbruttomiete liegen soll. Aus Gründen der Vorsicht sollte jedwede spätere Abänderung eines langfristig abgeschlossenen Mietvertrages unter Berücksichtigung der Schriftform erfolgen.

Anmerkung 2 der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Der Begünstigte einer nur mündlich oder konkludent vereinbarten Erhöhung/Herabsetzung der Miete würde sich treuwidrig verhalten, wenn er unter Verweis auf die fehlende schriftliche Niederlegung der Änderung das Mietverhältnis vorzeitig kündigt (BGH NZM 2007, 127; BGH NZM 2004, 738).

Ist die formularvertragliche Klausel "Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen." in einem Gewerberaummietvertrag wirksam vereinbar?

Hierzu der BGH - Urteil vom 09.06.2010 - Az.: XII ZR 171/08:
Formularmäßige Klauseln, die dem Vermieter von Gewerberäumen das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, sind nicht generell wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Vielmehr ist, wenn der Mieter Unternehmer ist, eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalls vonnöten. Dabei ist das grundsätzliche Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme zu erleichtern. Dem wird ein Interesse des Mieters entgegenzuhalten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Mieterinteresse wird um so eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit) geprägt wird.