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Sind auch solche Renovierungskosten auf den Mieter umlagefähig, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung entstehen?

Hierzu der BGH, Urteil vom 30.03.2011 - Az. VIII ZR 173/10:
Der Vermieter darf auch die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB* auf den Mieter umlegen. Dies gilt sogar dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB** vom Vermieter erstatten lässt.

*§ 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (…)

**§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. (…)
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

Ist der Mieter zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung von mehr als 10 % bei einer möbliert vermieteten Wohnung berechtigt?

Hierzu der BGH, Urteil vom 02.03.2011 - Az. VIII ZR 209/10:
Ein Mangel in Form einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % berechtigt den Mieter auch bei möbliert vermieteten Wohnungen zu einer Minderung der Miete in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können.

Kann der Mieter die Miete wegen Flächenunterschreitung von mehr als 10 % bei einer möbliert vermieteten Wohnung mindern?

Hierzu der BGH - Urteil vom 02.03.2011 - Az. VIII ZR 209/10:
Ein Mangel in Form einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % berechtigt den Mieter auch bei möbliert vermieteten Wohnungen zu einer Minderung der Miete in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können.

Kann der Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen fordern, die ohne eine vorherige Ankündigung gegenüber dem Mieter vorgenommen wurden?

Hierzu der BGH - Urteil vom 02.03.2011 - Az. VIII ZR 164/10:
Eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB* nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB** vorausgegangen war. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen.

*§ 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

**§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.

Zählen zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration?

Hierzu BGH, Urteil vom 30.03.2011 - Az.: VIII ZR 173/10:
Zu den Kosten baulicher Modernisierungsmaßnahmen zählen auch Aufwendungen für Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil die vorhandene, an sich noch nicht erneuerungsbedürftige Dekoration durch die Bauarbeiten beschädigt worden ist. Es handelt sich dabei nicht um allgemeinen, unabhängig von der Modernisierung anfallenden und damit nicht auf den Mieter umlagefähigen Instandsetzungsaufwand.

Hat der Vermieter die Möglichkeit, eine unrichtige Betriebskostenabrechnung, die ein Guthaben des Mieters ausweist und in die anstelle der tatsächlich vom Mieter geleisteten niedrigen Vorauszahlungen die geschuldeten, höheren „Sollvorauszahlungen“ eingestellt wurden, noch nach Ablauf der Jahresfrist zu korrigieren?

Hierzu BGH, Urteil vom 30.03.2011 - Az.: VIII ZR 133/10:
Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Jahresfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (BGH, WuM 2008, 150). Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB* angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte. Es kommt nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zu Gunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.

* § 556 Abs. 3 BGB
(2) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; (...). Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. (5) Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (...).

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Der Vermieter kann Nebenkosten als Vorauszahlungen nur solange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife kann er nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (BGH, NZM 2010, 736).

Ist der dem Vermieter unterlaufene Abrechnungsfehler für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar (die geleisteten Vorauszahlungen sind tatsächlich deutlich niedriger als die in die Abrechnung eingestellten), wäre es dem Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, den Vermieter an seinem offensichtlichen Versehen festzuhalten, sollte dieser den Fehler bereits kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren.