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Ab wann gerät ein Mieter in Zahlungsverzug, wenn die Miete am dritten Werktag eines Monats fällig wird und in diesem Zeitraum ein Samstag liegt?

Hierzu der BGH - Beschluss vom 30.11.2010 - Az.: VIII ZR 293/08:
Nach § 193 BGB endet eine Frist, deren letzter Tag auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fällt, nicht an diesem Tag, sondern erst am nächsten Werktag; § 193 BGB gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch für Fristen, nach deren Ende der Verzug beginnt. Aus diesem Grund ist bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen der Samstag grundsätzlich nicht als Werktag mitzuzählen (so bereits BGH - Urteil vom 13.07.2010 - Az.: VIII ZR 129/09).

Wie ist zu verfahren, wenn der Vermieter seine Betriebskostenabrechnung u. a. auf Ablesewerte nicht geeichter Abwasserzähler stützt?

Hierzu der BGH - Urteil vom 17.11.2010 - Az.: VIII ZR 112/10:
Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung kommt es allein darauf an, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend sind. Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, steht einer Verwendung der Messwerte § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG* nicht entgegen.

*§ 25 EichG: Fortbestehen von Eichpflichten
(1) Es ist verboten,
1. Messgeräte zur Bestimmung
a) der Länge, der Fläche, des Volumens, der Masse, der thermischen oder elektrischen Energie, der thermischen oder elektrischen Leistung, der Durchflussstärke von Flüssigkeiten oder Gasen oder der Dichte oder des Gehalts von Flüssigkeiten,
b) (…)
ungeeicht im geschäftlichen Verkehr zu verwenden oder so bereitzuhalten, dass sie ohne besondere Vorbereitung in Gebrauch genommen werden können.

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Den erforderlichen Nachweis kann der Vermieter durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle (z. B. Landesgewerbeanstalt) führen, aus der hervorgeht, dass die nicht geeichten Zähler die Messtoleranzgrenzen eingehalten haben.

Kann sich ein Mieter, dessen Mietverhältnis vom Vermieter unter Hinweis auf erhebliche Mietrückstände außerordentlich gekündigt wurde, gegen die Rechtmäßigkeit der Kündigung mit dem Einwand wehren, er sei wegen eines Mangels in der Wohnung berechtigt gewesen, ein Zurückbehaltungsrecht an den geschuldeten Mietzahlungen geltend zu machen, so dass ein die Kündigung rechtfertigender Zahlungsverzug nicht gegeben war?

Hierzu der BGH - Urteil vom 03.11.2010 - Az.: VIII ZR 330/09:
Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an künftigen Mietzahlungen kommt für den Mieter nur dann in Betracht, wenn er zuvor den Vermieter über den Mangel an der Wohnung informiert. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB* dient dazu, auf den Vermieter Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

*§ 320 BGB: Einrede des nichterfüllten Vertrags
(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. (…)

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Tritt in der Wohnung des Mieters ein Mangel auf, den er nicht selbst verursacht hat, stehen dem Mieter neben dem Anspruch auf Mängelbeseitigung die sogenannten Gewährleistungsrechte zur Verfügung. Diese umfassen:

• Mietminderung - ein Verschulden des Vermieters am Mangel ist nicht notwendig.
• Schadensersatz - ein Verschulden des Vermieters ist nicht notwendig, wenn es sich um einen Mangel handelt, der bereits bei Mietbeginn vorhanden bzw. „angelegt“ war. Zeigt sich der Mangel dagegen erst im Lauf des Mietverhältnisses, besteht ein Schadensersatzanspruch des Mieters nur, wenn der Mangel wegen eines Umstandes entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat.
• Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters bei dessen Verzug mit der Beseitigung des Mangels
• Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages bei schwerwiegendem Mangel.

Die Geltendmachung der Gewährleistungsrechte setzt voraus, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel am Mietobjekt vorab anzeigt. Bis zur abschließenden Mängelbeseitigung ist der Mieter gleichfalls berechtigt, den 4- bis 6-fachen Minderungsbetrag an der monatlich geschuldeten Miete zurückzubehalten. Die Nachzahlung wird aber sofort fällig, sobald der Mangel behoben wurde.