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Abrechnungsfrist für Betriebskosten
Innerhalb welcher Frist muss der Vermieter von Gewerberaum eine Betriebskostenabrechnung vorlegen?
Hierzu der BGH - Urteil vom 17.11.2010 - Az.: XII ZR 124/09:
Die Bestimmung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar (so bereits BGH - Urteil vom 27.01.2010 - Az.: XII ZR 22/07). Der Vermieter von Gewerberäumen kann daher auch erst mehrere Jahre nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes Betriebskosten nachfordern.
Anmerkung 1 der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Der geltend gemachte Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Nebenkosten kann jedoch im Einzelfall verwirkt sein. Der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Mietrecht gilt, ist ein Unterfall der sog. „unzulässigen Rechtsausübung“ auf Grund widersprüchlichen Verhaltens. Danach ist ein Recht verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. Die Annahme einer Verwirkung setzt somit neben dem Zeitablauf (Zeitmoment) das Vorliegen besonderer, ein solches Vertrauen des Verpflichteten begründender Umstände (Umstandsmoment) voraus. Ob eine Verwirkung vorliegt, richtet sich letztlich nach den Gegebenheiten des Einzelfalles.
Für die Bestimmung des Zeitmoments ist dabei auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnungen für die jeweilige Abrechnungsperiode abzustellen. Der Vermieter kann hiernach die Nebenkosten jährlich oder kalenderjährlich abrechnen. Über die in der jeweiligen Abrechnungsperiode angefallenen Nebenkosten musste er sodann innerhalb angemessener Frist abrechnen. Eine solche ist für die Geschäftsraummiete nicht gesetzlich geregelt. Lediglich für die Wohnraummiete bestimmt § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, dass der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat. Nach Auffassung des BGH ist auch für die Geschäftsraummiete eine solche Frist angemessen (BGH vom 27.10.2010 - Az.: XII ZR 22/07).
Für das Umstandsmoment reicht der bloße Zeitablauf jedoch nicht aus. Denn allein daraus, dass der Vermieter mehrere Jahre lang Nebenkosten nicht abrechnet, kann der Mieter nicht schließen, dass der Vermieter auf die Geltendmachung dieser ihm vertraglich zustehenden Nebenkosten verzichten will. Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände, aus denen sich ein solcher Wille des Vermieters ergibt, kann der Mieter nicht auf einen Verzicht des Vermieters auf diese Forderungen vertrauen.
Anmerkung 2 der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Ist die Abrechnungsfrist von einem Jahr verstrichen, könnte der Mieter jedoch die Leistung der weiteren Nebenkostenvorauszahlungen im Wege des Zurückbehaltungsrechts verweigern und so den Vermieter zur Abrechnung unter Druck setzen. Mit der Vorlage der längst fälligen Abrechnung sind dann jedoch die zurückbehaltenen Beträge nachzuentrichten.