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Kann der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auch die Aufwendungen für eine Terrorschadensversicherung auf den Mieter (anteilig) umlegen?

Hierzu der BGH, Urteil vom 13.10.2010 - Az.: XII ZR 129/09:
Die nach der BetrKV umlagefähigen Nebenkosten umfassen gemäß deren Nr. 13 "die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Die dortige Aufzählung ist nur beispielhaft und damit nicht abschließend. Unter Nr. 13 der BetrKV fallen somit grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen". Die Terrorversicherung gehört als Gebäudeversicherung (A § 3 Allgemeine Bedingungen für die Terrorversicherung) zu den Sachversicherungen.

Bei der somit möglichen Umlage der Kosten für die Terrorversicherung ist das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Hiernach ist der Mieter nur mit solchen Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Hierzu zählen Kosten, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält; er hat Entscheidungsspielraum. Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen, sondern darf andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien, wie z. B. die Zuverlässigkeit des anderen Vertragspartners, mit in seine Entscheidungsfindung einbeziehen.

Entschließt sich der Eigentümer eines Gebäudes mit einem Versicherungswert von mehr als 25 Millionen €, eine Terrorversicherung abzuschließen, sind die dadurch entstehenden Kosten umlegbar, wenn eine Prüfung ergibt, dass eine Versicherung gegen Terrorakte im Einzelfall erforderlich und dass die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen ist. Ein vernünftiger Eigentümer wird dabei eine mit erheblichen Kosten verbundene Terrorversicherung nur abschließen, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen. Ist dagegen ein Gebäudeschaden durch einen terroristischen Angriff unwahrscheinlich und kann ein solcher lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellem Aufwand abzusichern.

Anmerkung 1 der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Nachdem die Gebäudeversicherer auf Grund des Terroranschlags auf das World Trade Center nicht mehr bereit waren, für Gebäude mit einer Versicherungssumme von mehr als 25 Millionen € das Risiko eines Terroranschlags, das bis dahin als zu vernachlässigendes Risiko angesehen wurde und deshalb ohne zusätzliche Prämie in der Feuerversicherung mitversichert worden war, weiterhin kostenfrei mitzuversichern, stellte sich für den Vermieter die Frage, ob er eine gesonderte Terrorschadensversicherung abschließen soll. Eine solche Versicherung wird bislang nur von wenigen Versicherungen angeboten. Nach deren Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung (ATB) sind Terrorakte (A § 1 Nr. 2 ATB) „jegliche Handlungen von Personen oder Personengruppen zur Erreichung politischer, religiöser, ethnischer oder ideologischer Ziele, die geeignet sind, Angst oder Schrecken in der Bevölkerung oder Teilen der Bevölkerung zu verbreiten und dadurch auf eine Regierung oder staatliche Einrichtungen Einfluss zu nehmen“.

Anmerkung 2 der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
Für welche Gebäude eine begründete Gefahr von Terroranschlägen besteht, lässt sich aus den Erfahrungen und den sich daraus ergebenden Motiven der Terroristen herleiten, die in der Definition von Terrorakten in den Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung ihren Niederschlag gefunden haben. Danach bezwecken die Angriffe eine Schwächung tragender staatlicher Strukturen durch die Verbreitung von Angst und Schrecken in der Bevölkerung. Zu den gefährdeten Gebäuden gehören deshalb insbesondere Gebäude mit Symbolcharakter (z. B. der Eiffelturm), Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude), Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.

In welchen Fällen trägt der Vermieter, der sich zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges eines Rechtsanwalts bedient, die damit verbundenen Kosten selbst?

Hierzu BGH - Urteil vom 06.10.2010 - Az.: VIII ZR 271/09:
Befindet sich der Mieter im Verzug mit seinen Mietzahlungen, hat er grundsätzlich solche Kosten, die aus der Sicht des Vermieters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig sind, als Verzugsschaden ersetzen. Hierzu zählen auch solche Kosten, die bei Einschaltung eines Rechtsanwalts anfallen. Sofern es sich jedoch um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt, bedarf zumindest ein gewerblicher Großvermieter (er verfügt über eine Vielzahl von Wohnungen und vermietet diese gewerblich) für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung keiner anwaltlichen Hilfe. Dies gilt auch dann, wenn der Großvermieter nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfügt. Die Kosten für einen dennoch beauftragten Rechtsanwalt sind in einem solchen Fall vom Mieter nicht zu erstatten.