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Ist die Errichtung von Außenbalkonen in einer WEG-Anlage als Modernisierungsmaßnahme zu qualifizieren?

Hierzu das AG Hannover - Urteil vom 26.10.2010 - Az. 483 C 3145/10:
Bei dem Beschluss über den Anbau der Balkonanlage handelt es sich um einen rechtmäßigen Modernisierungsbeschluss auf Grund der §§ 22 Abs. 2 und 16 Abs. 4 WEG. Gemäß § 22 Abs. 2 WEG können bauliche Maßnahme i. S. v. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, die einer Modernisierung (vgl. § 595 Abs. 1 BGB) entsprechen oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenheit der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, durch eine Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer gemäß dem § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile (doppelt qualifizierte Mehrheit) beschlossen werden. In der Abgrenzung zur baulichen Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG muss also eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB vorliegen. Dazu gehören solche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Unter der hier in Betracht kommenden Gebrauchswerterhöhung sind solche bauliche Maßnahmen zu verstehen, die die Nutzung des Objekts bequemer, sicherer, gesünder, angenehmer oder weniger arbeitsaufwendig machen. Hinsichtlich von Balkonen ist mittlerweile allgemein anerkannt, dass es sich um eine solche Gebrauchswerterhöhung handelt, da nicht zuletzt das Wohnen in einer Wohnung mit Balkon in der Regel als angenehmer empfunden wird als das Wohnen in einer Wohnung ohne Balkon.

Kann der einzelne WE von der Gemeinschaft verlangen, dass man dort die Beseitigung eines Nachbarüberbaus fordert und durchsetzt?

Hierzu das OLG München, Beschluss vom 26.10.2010 - Az.: 32 Wx 26/10:
Handelt es sich um einen unberechtigten Überbau des Nachbarn, so hätten die WE (nach §§ 985, 1004 BGB) einen Anspruch auf Beseitigung des Überbaus und Herausgabe der überbauten Fläche. Diese Ansprüche sind gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Eine Störung ist bereits dann gemeinschaftsbezogen, wenn sie die Substanz oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums objektiv beeinträchtigt. Das ist hier der Fall, da der Überbau das Gemeinschafseigentum beeinträchtigt und den Wohnungseigentümern den Besitz an und die Nutzung der überbauten Fläche entzieht.

Steht also der WEG das Recht zur gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs zu, erfordert es das Interesse auch einzelner, insbesondere besonders betroffener Wohnungseigentümer, dass die WEG nach billigem Ermessen darüber entscheidet, ob sie das Recht durchsetzen will oder nicht. Es handelt sich bei der Rechtsdurchsetzung um eine Verwaltungsmaßnahme im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen zu entsprechen hat. Dabei ist es für die Ausübung des billigen Ermessens vor allem maßgeblich, ob die Rechtsverfolgung Aussicht auf Erfolg hat. Darüber, ob Klage zu erheben ist, haben zunächst die Wohnungseigentümer zu entscheiden. Ist jedoch davon auszugehen, dass ein entsprechender Antrag auf einer Eigentümerversammlung mit Sicherheit keine Mehrheit finden wird, bedarf es einer vorherigen Befassung der Eigentümerversammlung nicht (vgl. BayObLG ZWE 2000, 580 = NZM 2000, 676). In diesem Fall kann der WE sofort Klage gegen die WEG als Verband auf entsprechendes Tätigwerden einreichen. Schuldner des Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG kann nämlich auch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband sein. Anspruchsgegner des Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung ist derjenige, der die begehrte Maßnahme durchführen würde. Jedenfalls dann, wenn nur die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs billigem Ermessen entspricht (Ermessensreduzierung auf Null), kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Geltendmachung des Anspruchs verklagt werden.

Kann eine Gemeinschaftsordnung die Eintragung des Beschlusses in ein Beschlussbuch als Gültigkeitsvoraussetzung eines Wohnungseigentümerbeschlusses festlegen?

Hierzu das LG Saarbrücken, Urteil vom 27.10.2010 - Az.: 5 S 7/10:
In einer Gemeinschaftsordnung kann grundsätzlich für die Gültigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses die Eintragung des Beschlusses in ein Beschlussbuch festgelegt werden. Die Missachtung dieser Vorgabe führt jedoch nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des nicht in das Beschlussbuch eingetragenen Wohnungseigentümerbeschlusses.

Unter welchen Voraussetzungen kann die Eigentümergemeinschaft eine Umzugskostenpauschale beschließen?

Hierzu der BGH - Urteil vom 01.10.2010 - Az.: V ZR 220/09:
Die Einführung einer maßvollen Umzugskostenpauschale im Wege eines Mehrheitsbeschlusses ist durch die Regelung des § 21 Abs. 7 WEG gedeckt. Hiernach können die WE durch Mehrheitsbeschluss unter anderem Regelungen hinsichtlich der Kosten für besondere Nutzungen des Gemeinschaftseigentums treffen. Auf eine unzulässige Nutzung des Gemeinschaftseigentums kommt es dabei nicht an. Vielmehr gelten bereits solche Nutzungen als besondere im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen. Das ist bei Umzügen der Fall. Diese führen im Allgemeinen zu einer gesteigerten Inanspruchnahme insbesondere von Treppenhäusern und Aufzügen und machen in der Regel zusätzlichen Reinigungsaufwand erforderlich. Selbst sorgfältig arbeitende Umzugskräfte können in der Regel kleinere, oft unbedeutende und erst in der Summierung die Unansehnlichkeit oder Reparaturbedürftigkeit deutlich machende Schäden kaum vermeiden. Da solche Abnutzungen, Schäden und Kosten schwer oder nur mit unangemessenem Aufwand an Zeit und Kosten zu quantifizieren sind, liegt eine pauschalierende Regelung, die nicht darauf abhebt, ob im Einzelfall Kosten verursacht werden, im wohlverstandenen Interesse aller Wohnungseigentümer. Auf der Grundlage dieser typisierenden und pauschalierenden Betrachtung kommt es daher auch nicht darauf an, dass in einzelne (möblierte) Wohnungen auch Feriengäste und Saisonarbeiter mit meist nur geringem Umzugsgut ein- und ausziehen.

Allerdings entsprechen pauschalierende und typisierende Regelungen nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Pauschale maßvoll bemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt. Was die Höhe der Umzugskostenpauschale anbelangt, ist die Grenze der Angemessenheit nach den derzeitigen Verhältnissen bei einem Betrag von 50,00 € erreicht, aber noch nicht überschritten.

Anmerkung vom Immobilienteam der Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Die Beschlussfassung über eine Nutzerwechselgebühr wäre demgegenüber unwirksam, wenn sie nur Umzüge im Zusammenhang mit befristet vereinbarten Nutzungsverhältnissen (z. B. Feriengäste) der Pauschale unterwirft und damit Umzüge auf Grund unbefristeter Gebrauchsüberlassungen sowie vor allem auch Umzüge der jeweiligen Eigentümer selbst ausklammert. Der insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen über das Gemeinschaftsverhältnis zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz lässt zwar Differenzierungen zu, dies aber nur, wenn für die Unterscheidung ein ausreichender Sachgrund besteht. Daran fehlt es, wenn die von der Regelung ausgenommenen Umzüge nicht zu signifikant geringeren Belastungen des Gemeinschaftseigentums führen.