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Verlaufen die Versorgungsleitungen für eine Wohnung in dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Estrich, zählen sie auch dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie nur der Versorgung einer bestimmten Wohnung dienen.

Der konkrete Fall:
Die Wasser- und Abwasserleitungen einer Münchener Penthouse-Eigentumswohnung werden im Estrich verlegt. Die in diese Wohnung eingezogenen Mieter beschweren sich bald über eine Geruchsbelästigung in der Wohnung. Der Verwalter lässt die im Estrich verlaufenden Entsorgungsleitungen überprüfen. Die Ursache lässt sich jedoch nicht finden. Die Kosten hierfür werden dem Penthouse-Eigentümer durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung auferlegt. Dieser ficht den Beschluss an.

Hintergrund:
Die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum ist Sache der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft; für das Sondereigentum ist der jeweilige Sondereigentümer verantwortlich. Die Hauptleitungen der Versorgung sind in jedem Fall zwingend Gemeinschaftseigentum. Was gilt aber für die Zuleitungen ab Abzweigung von der Hauptleitung an? Vielfach wird vertreten, dass diese zum Sondereigentum der jeweils zu versorgenden Wohnung gehören.

Die Entscheidung des OLG München:
Der Penthouse-Eigentümer bekommt Recht. Nach Ansicht des Gerichts handelt es sich bei den im Estrich verlegten Leitungen um Gemeinschaftseigentum. Folge: Für die Kosten der Überprüfung steht die Wohnungseigentümergemeinschaft - und nicht der einzelne Wohnungseigentümer - ein. Sondereigentum kann nur sein, was ohne Beeinträchtigung fremden Sondereigentums verändert werden kann. Die Rohre können hier jedoch nur durch Eingriff in den im Gemeinschaftseigentum stehenden Estrich beseitigt oder anders verlegt werden. (OLG München, 04.09.2009 - 32 Wx 44/09)

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:
In vielen Teilungsordnungen ist bestimmt, dass die Versorgungsleitungen ab dem Abzweig vom Hauptstrang zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung gehören. Gehören sie aber - wie hier - zwingend zum Gemeinschaftseigentum, bleiben sie es auch - trotz anderslautender, insoweit nichtiger Regelung! Konsequenz: Die Gemeinschaft ist für die Instandhaltung verantwortlich.