Hausverwaltung & Abrechnungsservice Jörg Wedde - Ihr professioneller Partner aus Sankt Augustin

Muss es der Vermieter dulden, wenn der deutsche Mieter auf dem Balkon der Mietwohnung eine Parabolantenne zum Empfang von Fernsehprogrammen in HD-Qualität montiert, obwohl das Haus bereits mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet ist?

Hierzu der BGH - Urteil vom 21.09.2010 - Az.: VIII ZR 275/09:
Der Vermieter hat gemäß § 541 BGB einen Anspruch auf Entfernung der vom Mieter angebrachten Parabolantenne. Nach gängiger Rechtsprechung des BGH ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das - gleichrangige - Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Infolge dessen hat eine Abwägung darüber zu erfolgen, ob das Informationsrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 GG im konkreten Fall das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG überwiegt. Im Streitfall ist dem Informationsbedürfnis des Mieters bereits dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass der Vermieter einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt, der den Empfang von Programmen in genügender Zahl und Qualität gewährleistet.

Ist eine Betriebskostenabrechnung bereits deshalb formell unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist?

Hierzu der BGH - Urteil vom 15.09.2010 - Az.: VIII ZR 181/09:
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, gehören in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• die Angabe/Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
• die Berechnung des Anteils des Mieters und
• der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Auch der in der Abrechnung unter der Rubrik "Gesamteinheiten" aufgeführte Umlagemaßstab "Personen" ist als Verteilerschlüssel allgemein verständlich. Für den Mieter ist ohne weitere Erläuterungen ersichtlich, dass sich bei diesem Umlageschlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in der Abrechnungseinheit insgesamt wohnenden Personen bestimmt. Geboten ist jedoch, dass in der Abrechnung jeweils die Gesamtpersonenzahl sowie die für die Wohnung des konkreten Mieters zugrunde gelegte Personenzahl angegeben wird.

Der Nachvollziehbarkeit einer solchen Abrechnung steht nicht entgegen, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die - hier mit einem Bruchteil angegebene - Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse "Gewichtung" vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder "taggenau" oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene nicht. Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, ist - nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfläche bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfläche - eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen kann.

Darf der Mieter in seiner Wohnung jederzeit eine Waschmaschine aufstellen?

Hierzu das AG Tettnang - Urteil vom 16.09.2010 - Az.: 4 C 1304/09:
Das Aufstellen einer Waschmaschine ist Teil des vertragsgemäßen Gebrauchs einer gemieteten Wohnung, sofern Zu- und Abläufe ausreichend gegen das Auslaufen von Wasser gesichert werden. Eine anderslautende Regelung im Mietvertrag (hier: „Waschmaschine und Wäschetrockner dürfen nur im Waschraum im Keller aufgestellt und betrieben werden …“) ist unwirksam. Der allgemeine Ausschluss der Waschmaschinennutzung in der Wohnung ohne jede Ausnahme benachteiligt den Mieter unangemessen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter einen ihm zustehenden Platz in der Gemeinschaftswaschküche im Keller nutzen könnte (so auch AG Köln WuM 2001, 276).

Anmerkung der Kanzlei Fries Rechtsanwälte:

• Dasselbe gilt natürlich auch für die Benutzung von Wäschetrocknern in der Wohnung bei ausreichender Abluftvorrichtung (LG Düsseldorf WuM 2008, 547; AG Mülheim WuM 1981, 12).
• Die üblichen Geräusche von derartigen Haushaltsmaschinen sind von den weiteren Mitmietern hinzunehmen (AG Mönchengladbach DWW 1994, 24).
• Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Einrichtung eines Waschmaschinenanschlusses in der Wohnung. Der Mieter darf sich einen solchen Anschluss allerdings auf eigene Kosten verlegen lassen (AG Bayreuth WuM 1985, 260).
• Durch eine Formularklausel kann dem Mieter auch nicht die zwingende Benutzung der hauseigenen Gemeinschaftswaschmaschine vorgeschrieben werden (LG Aachen NZM 2004, 459). Ist jedoch eine solche Gemeinschaftswaschmaschine tatsächlich vorhanden, hat der Mieter, der sie auch nutzen will, während seiner gesamten Mietzeit Anspruch darauf, dass die Maschine funktionsfähig zur Verfügung steht (AG Hamburg, WuM 2007, 258).